segunda-feira, 15 de fevereiro de 2010

PODE O LOCADOR REALIZAR VISTORIAS PERIÓDICAS NO IMÓVEL LOCADO?



Inúmeras são as mensagens de internautas com a seguinte dúvida: o locador pode estabelecer previsão contratual que o autorize a realizar vistorias periódicas no imóvel locado ?

Antes de adentrar ao mérito da questão, faz-se mister levar a efeito algumas considerações a respeito do contrato de locação.

A locação, no Brasil, é disciplinada pela lei 8.245/91, alterada pela lei 12.112/09, cujo dispor regula os principais regramentos da locação urbana. Sua natureza jurídica revela um contrato bilateral, intuitu personae, oneroso, consensual, duradouro e não solene.

A bilateralidade, acima descrita, é caracteristica marcante da locação, eis que atribui direitos e obrigações recíprocas a locador e locatário. Em outras palavras, nesta modalidade contratual pode o contratante, no caso locatário, discutir eventuais cláusulas que estejam em dissonância com seus interesses.

Há, no entanto, certas disposições de observância obrigatória pelo locatário, ora definidas nos incisos do artigo 23 da lei de locações. Dentre estas, surge o inciso IX, do artigo 23, cujo dispor transcreve-se, in verbis:

Art. 23. O locatário é obrigado a:
(...)
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27; (grifo nosso)

Compulsando os termos do dispositivo legal em comento, abstrai-se que é dever do locatário permitir eventuais vistorias do locador (possuidor indireto) ou mandatário, desde que esta seja previamente agendada pelo vistoriante.

Sob um aspecto teleológico, tem-se que a aludida vistoria objetiva resguardar os interesses do locador, assegurando a entrega do imóvel nas mesmas condições da época da locação, bem como do locatário que, em função das visitas in loco pelo locador, poderá eximir-se de eventuais vícios ocultos existentes no imóvel.

Assim, a vistoria do imóvel locado pelo possuidor indireto é obrigação legal imposta ao locatário, contudo, não é despiciendo consignar que tais vistorias devem ser realizadas em datas e horários previamente ajustados pelas partes, a fim de obstaculizar constrangimentos desnecessários ao locatário.

Alguns podem questionar: seria a regra do artigo 23, IX, da lei 8.245/91 contrária a regra do artigo 5º, XI, da Carta Magna?

É verdade que a Constituição Federal põe a salvo a inviolabilidade da casa (própria ou locada), ressalvando, apenas, as hipóteses de determinação judicial (durante o dia) e flagrante delito, desastre ou prestação de socorro. a qualquer hora. No entanto, a priori, entende-se pela constitucionalidade dispositivo legal em questão, eis que sua disciplina não estabelece a autoexecutoriedade da vistoria, mas apenas assegura sua execução.

Em outras linhas, havendo a recusa injustificada do locatário em permitir a vistoria pelo locador, este, munido da disposição contratual, pode valer-se do judiciário e, por consequência, obter autorização judicial para a descrita vistoria, fato que se subsume, perfeitamente, aos ditames do artigo 5º, XI, CF.

Desta feita, afigura-se unívoco concluir pela possibilidade do locador realizar vistorias no imóvel locado, desde que ajuste previamente tais visitas junto ao locatário e, em caso de recusa injustificada deste, socorra ao Poder Judiciário a fim de fazer valer a disposição inserta no respectivo contrato de locação

5 comentários:

Marcello disse...

Boa noite Richard. Encaminhei um email (do hotmail). Você pode me responder? excelente o seu blog. Abraço

Richard P. Lyra Junior disse...

Boa noite, Marcello! Primeiramente obrigado pela gentileza. Peço, por favor, reencaminhe seu e-mail, pois a referida mensagem, por algum motivo, não chegou! Meu e-mail é richard@hotmail.com . No seu aguardo, forte abraço!

Anna Celico Paes disse...

Dr. tenho uma dúvida. No caso o locador não efetuou a vistoria no imóvel e agora, depois de 4 anos no imóvel, ele quer efetuar uma vistoria. Posso recusar? Neste caso, se eu não puder recusar, posso agendar conforme a MINHA disponibilidade, por exemplo, daqui a cerca de 4 meses somente quando o contrato faz aniversário? Posso listar as condições do imóvel quando eu o aluguei e efetuar um laudo informando que o proprietário não efetuou essa vistoria no momento da locação? Posso registrar isso em cartório? Entrego ao locatário? Detalhe: somente meu marido assinou o contrato, não assinei até agora.

Ailton Simoes disse...

Olá, O Locador agendou uma visita de vistoria pessoalmente sem um documento por escrito, mas no dia da vistoria tive de viajar por problemas pessoais pode esse invadir o imóvel sem minha presença... aguardo resposta, Grato Ailton Simões email
sbyll2@msn.com

Unknown disse...

Peguei seu contato através do seu blog, gostaria de saber se pode me ajudar em uma questão !
Estou morando de aluguel em um Ap a 5 meses e semana passada devido à grande chuva que tivemos em sp. Eu sai para trabalhar de manhã e esqueci a janela do meu quarto aberta , é uma semana depois a proprietária entrou em contato através da imobiliária para ir na minha casa vistoriar o apartamento , porque ela viu minha janela aberta. O dia da chuva , isso e permito? Eu posso negar a visita ?