Inúmeras são as mensagens de internautas com a seguinte dúvida: o locador pode estabelecer previsão contratual que o autorize a realizar vistorias periódicas no imóvel locado ?
Antes de adentrar ao mérito da questão, faz-se mister levar a efeito algumas considerações a respeito do contrato de locação.
A locação, no Brasil, é disciplinada pela lei 8.245/91, alterada pela lei 12.112/09, cujo dispor regula os principais regramentos da locação urbana. Sua natureza jurídica revela um contrato bilateral, intuitu personae, oneroso, consensual, duradouro e não solene.
A bilateralidade, acima descrita, é caracteristica marcante da locação, eis que atribui direitos e obrigações recíprocas a locador e locatário. Em outras palavras, nesta modalidade contratual pode o contratante, no caso locatário, discutir eventuais cláusulas que estejam em dissonância com seus interesses.
Há, no entanto, certas disposições de observância obrigatória pelo locatário, ora definidas nos incisos do artigo 23 da lei de locações. Dentre estas, surge o inciso IX, do artigo 23, cujo dispor transcreve-se, in verbis:
Art. 23. O locatário é obrigado a:
(...)
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27; (grifo nosso)
Compulsando os termos do dispositivo legal em comento, abstrai-se que é dever do locatário permitir eventuais vistorias do locador (possuidor indireto) ou mandatário, desde que esta seja previamente agendada pelo vistoriante.
Sob um aspecto teleológico, tem-se que a aludida vistoria objetiva resguardar os interesses do locador, assegurando a entrega do imóvel nas mesmas condições da época da locação, bem como do locatário que, em função das visitas in loco pelo locador, poderá eximir-se de eventuais vícios ocultos existentes no imóvel.
Assim, a vistoria do imóvel locado pelo possuidor indireto é obrigação legal imposta ao locatário, contudo, não é despiciendo consignar que tais vistorias devem ser realizadas em datas e horários previamente ajustados pelas partes, a fim de obstaculizar constrangimentos desnecessários ao locatário.
Alguns podem questionar: seria a regra do artigo 23, IX, da lei 8.245/91 contrária a regra do artigo 5º, XI, da Carta Magna?
É verdade que a Constituição Federal põe a salvo a inviolabilidade da casa (própria ou locada), ressalvando, apenas, as hipóteses de determinação judicial (durante o dia) e flagrante delito, desastre ou prestação de socorro. a qualquer hora. No entanto, a priori, entende-se pela constitucionalidade dispositivo legal em questão, eis que sua disciplina não estabelece a autoexecutoriedade da vistoria, mas apenas assegura sua execução.
Em outras linhas, havendo a recusa injustificada do locatário em permitir a vistoria pelo locador, este, munido da disposição contratual, pode valer-se do judiciário e, por consequência, obter autorização judicial para a descrita vistoria, fato que se subsume, perfeitamente, aos ditames do artigo 5º, XI, CF.
Desta feita, afigura-se unívoco concluir pela possibilidade do locador realizar vistorias no imóvel locado, desde que ajuste previamente tais visitas junto ao locatário e, em caso de recusa injustificada deste, socorra ao Poder Judiciário a fim de fazer valer a disposição inserta no respectivo contrato de locação
